부동산 대출 완벽 정리!

부동산 대출 완벽정리: 전세편

전세자금 대출, 어디까지 알고 있나요? 매매가만 높은 게 아니라 전세가도 너무 높다. 이제 대출은 매매뿐 아니라 전세에도 활용하게 되었다. 하지만 야속하게도 은행의 문턱은 높아만 간다. 전세나 매매에 필요한 대출을 하나씩 짚어가면서 집 걱정 없이 살길을 찾아보자.

1. 버팀목 전세자금 대출(by 주택도시기금)

근로자와 서민의 주거 안정을 위한 전세자금 대출 상품이다. 만 19세 이상의 세대주와 부부 합산 연소득 5천만원 이하인 가정을 대상으로 하며 금리는 최하 연 2.3%를 적용하여 1억 2천만원까지 대출을 받을 수 있게 해준다. 기본적인 사항과 대출금리는 다음과 같다.
대출 대상: 만 19세 이상 세대주(단독 세대주의 경우는 만 25세 이상), 무주택자, 부부합산 연소득 5천만원 이하인 자(혁신도시 이전 공공기관 종사자 또는 타 지역으로 이주하는 재개발 구역 내 세입자는 총소득 6천만원까지 대출 대상)
대출 대상 주택: 임차 전용 면적 85㎡ 이하(수도권 제외 읍, 면 지역은 100㎡ 이하)
대출 금리: 소득과 보증금에 따라 차등 지정(연 2.3~2.9%)
대출 한도: 전(월)세 계약서상 임차보증금의 70% 이내(수도권 최대 1억 2천만원, 그 외 지역 최대 8천만원)
대출 기간: 2년(4회 2년 단위로 연장 가능, 최장 10년)

버팀목 전세자금 대출은 집주인에게 보증금을 떼일 염려가 없도록 국가에서 보험도 들어준다. ‘안심형 버팀목전세자금 대출’이 바로 그것인데 대출받은 금액의 0.2% 내에서 보증이 가능하다. 1억원의 전세자금 대출을 받고 20만원만 추가로 부담하면 내 전세자금을 안전하게 지킬 수 있게 된다. 참고로 채권 양도 통지 방식을 선택하면 집주인의 동의를 받지 않아도 안심하고 대출을 받을 수 있다.

2. 시중은행의 전세자금 대출 상품

소득기준이 넘거나 전세금 규모가 기준을 넘는 경우 어쩔 수 없이 일반 시중 은행에서 전세자금 대출을 받아야 한다. 아래의 경우는 W은행의 전세자금 대출 상품의 기본 내용이다(은행들이 대부분 비슷하게 상품을 출시한다는 점을 고려하면 다른 은행들도 마찬가지라 보면 된다).
대출 대상: 전세보증금 반환보증에 가입한 임차인
대출 금리: 연 3.71%~4.29%(대출받는 사람의 신용, 대출 조건 등에 따라 변동 가능)
대출 한도: 임차보증금의 80% 범위
대출 기간: 25개월 이내
민간은행의 상품을 보면 고맙게도 소득 기준을 적용하지 않는 반면 전세가격 기준은 정부 상품보다 높게 적용된다. 다만 전세보증금 반환보증에 가입해야 하는데, 앞서 보았던 전세금 보험과 같다고 보면 된다. 주택 도시보증공사의 상품으로 1년에 0.15%가 적용된다. 즉 대출을 2억원 받는다면 30만원, 2년이면 총 60만원을 부담하게 된다. 대출이자 부담만 해도 2억원의 연 약 3%면 한 달에 50만원인데, 여기에 2만 5천원(30만원÷12개월)을 추가로 내야 한다. 전세라고 쓰고 월세라고 읽어야 하는 상황이다.
부동산 대출 완벽정리: 매매편

집을 사겠다는 목표를 가진 독자를 위해 주택담보대출을 정리해보았다. 다만 미리 알아두어야 할 것이 있다. 대출이자 부담이 매우 높아졌다는 점이다. 과거의 경우 2억원 대출, 금리 연 3%라 하면 1년간의 이자 부담은 2억원×3% 해서 총 600만원, 한 달에 50만원으로 계산했는데, 이제는 이자를 계산할 때 원금까지 같이 상환해야 하니 곱하기 2를 추가해야 한다(8·2 대책으로 이미 주택담보대출을 받은 사람, 무주택자가 아닌 사람은 빌리기조차 힘들어졌다). 지금부터 내집마련에 필요한 부동산 대출을 알아보자.

1. 내집마련 디딤돌 대출(by 주택도시기금)

우선 주택담보 대출 상품을 살펴보자. 기존의 주택매매자금 대출들을 통합하여 만든‘ 내집마련 디딤돌 대출’이다. 2019년 4월 1일 기준, 조건은 다음과 같다.
대출 대상: 대출 신청일 현재 세대주, 부부 합산 연소득 6천만원 이하인 자(생애최초주택구입자, 2자녀 이상 가구 또는 신혼가구는 부부 합산 연소득 7천만원까지 대출 대상에 포함됨)
대출 대상 주택: 담보 주택 평가액이 5억원 이하인 전용 면적 85㎡(수도권 제외 읍·면 지역은 100㎡) 이하 주택
대출 금리: 소득과 기간에 따라 차등 지정(연2.00~3.15%)
대출 한도: 최고 2.4억원
대출 기간: 10~30년
금리를 잠깐 살펴보자. 디딤돌 대출은 일반 조건의 경우와 생애최초구입의 경우가 각각 다른데, 생애최초구입은 일반에 비해 동일 조건에서 각 0.2%씩 금리가 낮다. 다음은 일반 조건에 관한 내용이다.

여기에 더해 특별한(?) 경우 추가 금리 혜택이 가능하다. 먼저, 다자녀 가구는 0.5%포인트, 2자녀 이상 가구, 생애 최초 주택 구입자, 신혼가구의 경우 0.2%포인트의 추가 금리 인하가 적용되며, 본인 또는 배우자가 청약저축 가입자인 경우 가입 기간과 납입 횟수에 따라 0.1~0.2% 추가 금리 인하가 가능하다. 단, 이런 특별한 경우는 중복해서 적용되지 않는다.
시중은행의 주택담보 대출

시중은행의 주택담보 대출은 간단했다. 하지만 정부에서 “가계부채 심각합니다!”라는 브레이크에 조금 복잡하게 바뀌었다. 어떻게 변했을까?

1. 상환능력을 중시한다

대출받는 사람의 소득을 파악해서 빚을 잘 갚을 수 있을지를 검토한다. 그래서 소득 입증 자료를 쉽게 작성할 수 있는 유리지갑 직장인이 유리하다.

2. 거치기간은 최대 1년이다

대출로만 집을 사서 시세차익을 노리는 투자를 원천 차단하겠다는 것이다. 기존의 주택담보 대출은 3~5년 정도 이자만 내다가 그다음에 천천히 원금과 이자를 갚는 방식이라, 집값이 오르면 집을 팔아서 시세차익도 얻고 대출도 갚았다. 그런데 이제 거치기간이 1년으로 정해진다. 즉 올해 대출을 받았으면 내년부터는 이자와 함께 원금도 갚아야 한다.

3. 스트레스 금리를 따진다

대출 시점을 기준으로, 대략 3~5년간 금리 변동 폭을 고려하고 금리 상승의 위험성을 반영한 금리다. 즉 향후 금리 인상을 가정해 추가로 적용하는 금리인 것이다. 따라서 원래보다 대출 가능 규모가 줄어든다.